房地产企业建设周期长,资金投入大,涉税种类繁多且其税收为国家主要税收来源,对其进行税收筹划意义重大。各房地产企业应精心筹划,合理降税,以达企业效益最大化。房地产企业税收筹划虽已逐渐成为关注热点和重要研究课题,但因税收环境日趋复杂,仍存在一些不足之处。税安筹小编从当前房地产企业税收筹划中存在问题出发,分项对房地产企业中两大税种:土地增值税增值税进行具体筹划思路分析,进而提出了切实可行的完善措施。
  当前愈来愈多的房地产企业逐步重视税收筹划并提出许多筹划方案,但在仍不可避免的显现出某些筹划问题,如流于形式而缺乏实践,税法意识淡漠极难逾越风险鸿沟,或偏离新政策未能发挥实际效用等,这些问题不仅极大危害了企业内部良好运行,且易妨碍税务机关秉公执法。因此,继续研究房地产企业税收筹划仍存价值,税务人员应当仔细研读最新政策,不断完善筹划方案,进一步探索新思路,以规避企业名誉和经济的损失,并促进企业创效和国民经济发展。
  一、房地产企业税收筹划现存问题
  (1)税收筹划意识薄弱
  首先,房地产企业涉税金额较大,一些企业便试图通过偷税漏税等手段违法获利。偷税漏税面临严重税收风险,一经查处,除补缴税款和巨额罚款外,更严重影响企业自身声誉,且妨害房地产企业未来良性发展。反观税收筹划,既降低企业税负,又利于筹划人员丰富税务知识。其次,已提升税收筹划意识的个别企业,仍缺乏深入探究和综合权衡精神。企业可从企业价值最大化角度力求寻找最优解,深入考量如何采取最佳手段有效减轻企业税收负担,应摈弃顾此失彼决策,重新整合各大战术筹划,并着眼长远的战略筹划。
  (2)财税政策更新频繁,带来筹划难题
  为维护经济运行,达到宏观调控目的,财税政策便会更替频繁,筹划人员便需重新调整税收筹划。同时,若筹划人员粗浅理解税收新政策,依照以往方案照单全收或随意生搬硬套,所进行的税收筹划便无实际效用,易产生潜在税收风险,更有甚者,直接导致企业触碰税法“红线”。
  房地产企业税种繁多且税收筹划利益空间巨大,以下分项对土地增值税增值税进行分析。
房地产企业如何进行税务筹划
  (3)筹划机构缺位
  当前大多房地产企业都将税收筹划工作交由财务部门负责,极少专设税务部门负责整体税收筹划工作。事实上,税收筹划是一项要求很高专业程度的工作。企业应单设独立于财务部之外的税务部门,识别税务风险,细致税收筹划,并及时与各部门沟通反馈筹划效果。
  二、房地产企业主要税种筹划分析
  (1)土地增值税的筹划策略
  ①围绕房地产企业销售收入进行筹划
  其一,规划材料采购,尽量获取增值税专用发票。若提供材料的成本、质量无差异,于小规模纳税人一般纳税人中选择一般纳税人。若供应商皆为一般纳税人,适用不同税率,需提前测算以便选择进项税额大的供应商。若企业选择了小规模纳税人,向其主管机关申请代开3%增值税专用发票。其二,扩大精装房比例,使房地产企业从销售毛坯房为主慢慢转向销售精装房为主,此举可取得更多物料和固定资产的增值税发票,一定程度可拓宽进项税额来源,又可吸引购房和多获取一层装修利润。其三,剥离建筑行业。只要建安企业能提供增值税专用发票,便利于房地产企业抵扣进项,当前利用此筹划方法的主要有三类模式:开发商负责拿地开发销售,外包全部施工业务、控股房产集团下设建筑公司,房地产公司两种子公司、以建筑企业为主营业务,并举房地产开发业务。
  ②计税方法的选择筹划
  其一,增加装修支出,销售前对房屋进行装修,以此将装修费用作为成本费用的一部分,可据实扣除并作为加计扣除基数,实现节税目的。例如:房地产开发公司拥有一套已完工但尚未装修的房屋,可扣除总金额6200万元。若直接销售未装修房屋,不含税销售总金额9600万元,则增值额:9600-6200=3400(万元),增值率:3400/6200=54.84%,应缴土地增值税:3400×40%-620×5%=1650万元。若销售前对房屋进行装修,预估不含税装修费用1200万元,则增值额:10800-6200-1200*(1+10%+20%)=3040万元,增值率:3040/7760=39.18%,应缴土地增值税:3040*30%-0=912万元。此例中前后比较可知,后者可少缴138万元的土地增值税
  其二,企业在两种利息支出方案中合理选择,方案一为利息支出据实扣除,方案二为利息支出按照不含资本化利息的开发成本的5%扣除,选择关键为比较准予扣除的利息与土地成本和开发成本累计之和的5%熟大。若借用了大量资金且能按转让项目划分利息支出,并提供金融机构贷款证明,可采用方案一。若建房使用了大部分预售房款和权益资本,银行借用资金少,无法按转让项目划分利息支出,或不能提供金融机构证明,可采用方案二。
  ③合理选择建房方式筹划
  合理选择建房方式,从而合法避免或减少土地增值税的缴纳。其一,合作建房,合作双方立项开发,一方提供资金,一方提供土地使用权。如果合作建房后按比例分房自用,未发生所有权的转移,则企业可免缴土地增值税。其二,委托代建,房地产企业接受委托代建工程,收取一定劳务费,此种代建行为不需代垫资金,不引起有关资产产权转移,亦不用计征土地增值税
房地产企业如何进行税务筹划
  (2)增值税的筹划策略
  ①增值税进项税额的筹划
  其一,收入分散筹划,即分开单独核算收入,使部分收入从整个房地产收入中分离,从而减少转让收入。例如:某企业出售其拥有的一套安装设备齐全的房屋,预估市价为900万元,其中各种设备约100万元。则在与购买者签订房地产转让合同时,合同上仅注明800万元房地产转让价格,同时签订一份附属办公设备购销合同,如此便可分散收入,节省应缴土地增值税。其二,针对普通标准住宅,若测算发现增值率稍高于20%,可从收入方面控制增值率于20%以下。例如:某房地产开发商预计某普通标准住宅对外销售不含税总价款5000万元,可扣除项目金额4055万元,则当前售价下增值额:5000-4055=945(万元),增值率:945/4055*100%=23.3%>20%,应纳土地增值税税额:945×30%-0=28305(万元),若该企业改变销售价格,将对外售价总价款调为4800万元,其余无调整,则增值额:4800-4055=745(万元)增值率:745/4055*100%=18.37%<20%,可免缴土地增值税,前后比较可知,虽其销售收入降低200万元,但节省土地增值税约283.5万元,充分享受到利用税收筹划带来的节税利益。
  ②可扣除项目税收筹划
  首先,针对房地产老项目,可适用一般计税方法,从销售额中扣除上缴土地价款,税率10%,还可选择简易计税方法,征收率5%。若已开发项目所占比重较小,并有大量进项发票可抵扣,按一般计税方法。若已开发项目所占比重较大可抵扣增值税进项很少,应选择简易计税方法。例如:某房地产企业(一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,取得含税收入3150万元,该房产对应土地价款930万元,若选择简易计税方法,应纳税增值税税额:3150/(1+5%)*5%=150(万元),若采用一般计税方法,应纳增值税税额:(3150-930)/(1+10%)*10%=202(万元),经比较,采用简易计税方法可少缴纳增值税52万元。其次,合理选择纳税人身份:一般纳税人小规模纳税人。若销售收入相同的情况下,比增值率为关键因素,计算“无差别平衡点增值率”,设为X,当两种纳税人缴纳相同税款时,等式成立S*X/(1+16%)=S/(1+5%)*5%,即可得出“无差别平衡点增值率”,当增值率低于此值,作为一般纳税人节税,反之,作为小规模纳税人节税
  三、结论
  通过对房地产企业税收筹划现存问题和土地增值税增值税两大税种的具体分析,不难发现税收筹划是一项复杂的系统工程,亟需房地产企业高度重视,以利于我国房产企业走上可持续发展之路。
  以上就是税安筹小编为您带来的所有内容了,如果您还有其他的问题,欢迎来电咨询我们税安筹的客服人员,税安筹,专注于合理筹划个人、企业、公司、所得税、增值税税务筹划服务。帮您省去税务风险等后顾之忧,成为您贴心的企业发展伙伴!